임차인의 잘못이 없어도 보증을 취소할 수 있도록 한 약관조항 시정권고

공정거래위원회는 주택도시보증공사(HUG)의 ‘개인임대사업자 임대보증금 보증 약관’을 심사해 보증 취소 관련 조항을 시정하도록 권고했다고 밝혔다.

시정권고 대상 조항은 민간임대주택의 임대인(주채무자)이 사기 또는 허위로 임대차계약을 체결하거나 이를 근거로 보증을 신청한 경우 임차인(보증채권자)의 귀책사유가 없음에도 불구하고 HUG가 보증을 취소할 수 있도록 하는 조항이다.

부산에서는 1명의 임대인이 소위 ‘무자본 갭투자’로 주택 190가구를 매입해 4년간 임차인 150여명으로부터 전세보증금 190억여원을 가로챈 사건이 발생했다.

이에 대해 HUG가 개인임대사업자 임대보증금보증약관의 부당한 보증 취소 조항을 근거로 보증을 취소함에 따라, 부당하게 임대보증금을 지급받지 못하고 있다는 전세사기 피해자들의 신고가 있었다.

이 사건 약관에 따르면, HUG의 보증채무는 보증서 발급 시에 유효하게 성립하고, 민간임대주택법령의 규정에 따라 임대인으로부터 보증서 사본을 전달받는 임차인은 임대인의 채무불이행시 HUG로부터 보증금을 지급받을 수 있을 것이라는 합리적인 기대를 갖게 된다.

그러나 공정위는 문제된 조항에 따르면, 이런 기대가 임차인의 잘못 없이도 임대인의 귀책사유만으로 깨지게 되므로, 해당 조항은 고객에게 부당하게 불리한 조항(약관법 제6조 제2항 제1호)에 해당한다고 판단했다.

그리고 해당 조항은 보험계약자의 사기, 고의 또는 중대한 과실이 있더라도 피보험자에게 책임 있는 사유가 없다면 보험자가 보험금액을 지급하도록 한 상법 규정(제726조의6 제2항)의 취지에도 반하므로, 이는 위험을 고객에게 떠넘기고 사업자에게 법률상 부여되지 않은 해지권을 부여하는 조항(약관법 제7조 제2호 및 제9조 제2호)으로도 볼 수 있다는 것이다.

뿐만 아니라, 해당 약관조항은 국민의 주거 안정이라는 민간임대주택제도의 목적에도 맞지 않고, 보증계약에 따른 임차인의 기본적 권리(보증금을 반환받을 권리)도 제한하고, 따라서 이는 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 계약에 따르는 본질적 권리를 제한하는 조항(약관법 제6조 제2항 제3호)에도 해당한다는 것이 공정위의 판단이다.

공정위는 민간임대주택의 임대보증금은 대부분 임차인의 재산에서 큰 비중을 차지해 ‘전세사기’는 피해자의 삶에 회복하기 어려운 손해를 발생시킨다는 점, 전세사기 피해 주택 유형은 다세대주택(30.7%), 오피스텔(20.8%), 다가구(18.2%) 등이 주를 이루고, 피해자도 40세 미만 청년층이 다수(74.27%)라는 점 등을 고려하면, 이번 조치는 서민, 청년 등 취약계층 임차인의 보호에 기여한다는 측면에서 더욱 의의가 크다고 소개했다.

공정위는 시정권고 이후 HUG와 해당 약관조항에 대한 시정 협의를 진행하고, 이행 여부를 점검할 계획이다.

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